一向對樓市熟悉的港人，相信於香港申請按揭並不陌生！近年日元持續走弱，不少港人有意投資日本樓，可是對日本按揭一頭霧水，上網「左搵右搵」亦求助無門。熟悉日本市場的我們，今次就以香港人作出發點，為大家列出十個「香港與日本申請按揭大不同」，由投資買樓開始至還款的大不同都一一列出，希望令讀者更了解日本按揭 ，讓投資更得心應手！
❗️香港與日本申請按揭10大不同❗️
- 物業買入價 vs 估價差距
- 自住 vs 投資按揭
- 日本居民 vs 海外物業買家
- 銀行 vs 私人貸款機構
- 需要經按揭經紀 (Mortgage broker)嗎 ?
- 按揭申請時間
- 審批要求
- 「還息不還本」還款方案
- 提早還款機制
- 日本原來無物業套現？
1. 物業買入價 vs 估價差距
無論申請香港，抑或日本按揭，金融機構所批出的按揭成數皆以物業估價為基準。如買入價高於估價，買家則需撥備更多首期資金作投資，大大影響個人預算。欲要查香港物業估價，十分簡易方便，只需要到銀行網站，輸入物業資料便取得估值，此舉讓買家易於預算。不過，日本物業數據不如香港般透明，沒有網上渠道作直接查詢。日本銀行批核按揭時，主要是根據政府機構每年於3月公布的土地評価額為基準作估價，由於有時間性的偏差，因此得出的估價一般是比市場買賣價低出2至3成，與物業的實際格價有偏差。
PropCap 設AI海外物業估價報告，讓買家更了解心儀日本單位價格。
2. 自住 vs 投資按揭
兩地的按揭申請同樣要向金融機構申報，該物業用途屬自住或投資。香港銀行對自住及出租用途的物業，按揭利率相距不大。日本卻截然不同，投資出租的按揭利率比自住按揭利率高出2～3%，原因是日本銀行對投資出租按揭貸款證券化，把風險售予機構投資人士，令流動資金重新注入銀行。
3. 日本居民 vs 海外物業買家
日本的金融機構向當地居民及海外物業買家所提供的按揭計劃、要求和提交文件等都有所不同。日本居民的自住按揭利率可低至1厘息或以下，海外投資者按揭大概要3厘息或以上，且對海外申請者的收入要求較高。
4. 銀行 vs 私人貸款機構
香港人借錢首選必定是銀行，到分行咨詢處理手續就可以。然而，海外卻流行非銀行的金融機構，皆因按揭計劃眾多。而對於投資買樓，日本的私人貸款機構更是十分普遍，而且不可勝數，他們收取的利息約3-6厘，相比香港私人貸款機構，利息可能達至10厘以上。
5. 需要經按揭經紀 (Mortgage broker)嗎 ?
正如上所述，香港人申請物業按揭，走進銀行便迎刃而解，因此或會對按揭經紀認知較淺。而在外國，由於有不少金融機構及按揭計劃可選擇，普通人很難一時三刻認識所有按揭產品，因此通過按揭經紀（Mortgage broker）申請是較常做法，透過他們篩選出合適按揭產品。在海外國家的按揭經紀必須獲得牌照，且受一定監管及規限，熟悉按揭要求、批核標準和相關法規流程，為借貸人爭取到最好的按揭計劃。日本從事按揭經紀業務就更嚴格，公司須取得貸款牌照。
日本按揭遇到疑問時無人問津感苦惱？
曾有日本買家反映對日本按揭申請苦無對策，PropCap熟悉日本按揭貸款程序，且在日本設有分公司。
需要按揭查詢，歡迎查詢。
6. 按揭申請時間
申請按揭要幾耐？香港快、日本慢？申請香港按揭一個月時間便辦妥。反觀日本，近月接獲不少買家查詢日本按揭，反映多間日本銀行不接納海外投資者貸款申請。的確，日本目前只有兩至三間銀行會考慮向海外買家的申請，而最近更一度收緊對海外買家的申請，由申請至審批時間較慢，需要6-8星期。
PropCap 推出的特快審批，短至4星期內完成，解決買家的燃眉之急。
7. 審批要求
業主申請按揭過程中，銀行需衡量借款人的供款能力而作出評估。香港銀行衡量供款能力，主要有兩大方式：收入審查或資產審查包括銀行存款、股票、基金及物業等，一併算入資產值去審批按揭。然而，日本銀行只衡量借貸人的入息，意指沒有完整的收入證明，則很難在日本通過按揭的審查測試。另外，日本銀行接受按揭的房產類型要求較高，地區、樓齡、樓價都列入考慮因素。
PropCap 亦接受多種房產類型，甚至三十年以上樓齡亦會考慮。
8. 「還息不還本」還款方案
有海外投資經驗的買家，或知道部份國家的按揭貸款可以用「還息不還本」的方式還款，即是在借款期內只需要償還按揭貸款的利息不需要償還本金，直至借款期限完結才償還本金。投資者透過槓桿倍大回報，賺取潛在回報。但日本銀行則與香港一樣，不設「還息不還本」按揭，每月須向銀行償還本金及利息。
為了令借貸人保留資金作其他用途，PropCap提供了「還息不還本」的還款方案，提高資金的流動性和靈活性。
9. 提早還款機制
注意！提早還款要罰息！香港業主向銀行申請物業按揭，大多手續費都獲得回扣，但日本銀行則會收取前期的手續費。另外，業主若要提早還款，兩地同樣設有罰息期，「玩法」卻有不同，在香港只要於罰息期過後還款，則不用罰息。但在日本， 即管過了罰息期，業主依然要被罰息的可能，只是相比期內較輕，而且業主在每一次提早還款一般需要另繳手續費，以作補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，所以，日本的業主一般都不會提早還款！
PropCap提前還款，並無任何罰款，容許貸款人隨時還款，靈活彈性亦「唔使左度右度」。
10. 日本原來無物業套現？
急須現金週轉，點算好？持有香港物業的業主，大多會選擇重按物業套現，程序亦十分簡易。但持有日本樓的業主，則無法將不動產資源再活化利用了！不論是日本居民或海外投資者的業主，只能到別家銀行甩走高息按揭，簡單地說，若手上的日本物業尚餘50萬的按揭欠款，只能轉會到較低息銀行申請50萬的按揭，卻無法重按提取額外現金作週轉。日本房價偏低，一百萬內已有交易，因此不少投資者會選擇一筆過付清，但當需要現金週轉，則無法以日本物業作套現之用，確實削弱了靈活性。
然而，PropCap希望海外買家的需求，為日本海外買家提供轉按套現服務，一解當務之急！
