「日圓創25年新低，投資房產好時機？」抑或是，「樓價近30年高位，賣樓套現是機會嗎？」其實，這兩句話並無太大關係，只是反映外國人對日本房地產買賣雙方的兩種看法。你是哪一方呢？以下的評論，或會幫你找出答案！
40年美金/日圓 匯率走勢圖
近月，日本房產界出現忙得不可開交的現象，與幾名日本房地產中介交流時，他們異口同聲表示「好忙好忙，更會忙到年底」。他們解釋，除了要回覆客人有關房產資料和問價的來電及電郵，自七月日本對外開放放寬後，更開始要接待海外旅遊團及免檢測之商務人士，種種跡象顯現全面通關指日可待。然而，對於專業投資者來說更是急不及待，馬上托地產中介申領商業簽證，冀快人一步到實地考察作買樓投資。
PropCap 房產投資入門知識
一般投資房地產的總回報 = 房價增值率(Capital Gain)+ 租金回報率(Rental Return)
如投資海外房產就需加上匯率回報(FX return).
各回報率會受市場不同因素(Factors)影響，大致因素如下：
房價增值率(Capital Gain): Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc
租金回報率(Rental Return): Supply/Demand, Inflation…etc
匯率回報率(FX return): Interest Rate, Currency Supply / Demand (Trades demands, Speculation)…etc
我們先認識這3個回報率的含意，以及他們如何對日本市場造成影響。
房價增值率 (Capital Gain)
房價一般而言是持續上升。90年代日本房地產泡沫爆破，經歷了十多年持續性走下波，終於在2003年始上升。今日東京都二手樓的平均成交價，已升至泡沫時代的平均價，而樓價一年的平均升跌幅大概是3-5%。如果有人說日本樓價不曾上升，則代表他正與30年前的樓價相比較。當然，我相信沒有香港人在30年前已開始投資日本樓，若有的話，應該是十年前了，那當時的房產至今沒有理由不賺錢。不賺錢的原因或者是「入咗垃圾貨」。
30年首都圈二手房平均單價(萬日圓/平方米）
租金回報率 (Rental Return)
租金回報率的算法是以一年的租金收入/樓價計算的。 一般租金都是平穩上升，惟日本租金與過去30年並無明顯差別。也就是話，租金收入在不變而房價上升的情況下，租金回報率就會一路走低。日本樓租金回報率正正是這個走勢。
東京城南地區住宅租金回報率
匯率回報 (FX Return)
外幣FX投資有升有跌， 不似其他投資產品般長升或長跌，因此一般人都以短炒形式操作非長揸。而另一個特色是，一般投資產品走勢上升時慢，下跌則會加快波動率上升，但外幣匯率上升和下跌時的波幅較為接近，因此每一個周期波動會較短且變化不大。
基於以上因素，那究竟應否買入日本樓或放售？
現在的你可以選擇你心水的情景！
我認為現在是低位買日圓投資房產的好時機！
恭喜你選擇了投資日本房地產！
日圓兌港幣美金創25年歷史性低位，對於不少人來說是前所未見，甚至40多歲的中年人亦僅有一面之緣，顯得現今的日圓匯率十分誘人。投資講風險，無人知曉未來走勢會升或跌、長升或長跌。其實投資產品的特性是容易理解的，例如，債券到期時取回本金；房產價格則基本上是長期上升；而對於一種貨幣，除非人民對它失去了信心，否則局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手買入外幣，想投資海外房產就「想輸都難」。
投資外幣就要認識標準差 (Standard Deviation)，那現在是否買入日圓的機會呢？
我們可以參考USD與JPY歷史標準差 (Standard Deviation) (又名 Volatility)。
USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等於一個Standard Deviation，意思指有67%機會率USD/JPY匯率在一個月後升跌幅不大於3.83%左右。
標準差對投資者有什麼啟示？
我們可以比較一年的USD/JPY Volatility和一個月的USD/JPY Volatility
一年的Volatility的算法是:
(Volatility Per Month)3.83% × √212 = 13.27%
意思是一年的升跌有67%的機會率是 ±13.27% (一個標準差Standard Deviation)以內。 如果我們放大觀察這兩個標準差，即是有95%的機會率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以內。
現在我們可以看看今年USD/JPY的走勢。
一年前至今，日圓已貶值了26日圓，超過23%以上，稍達至兩個標準差的26.54%，這類情況屬為罕有，100年內僅有5次機會發生，而今日的日圓差一點就達到絕地反彈的水平，加上7月聯儲加息或會對日圓壓力的巔峰，實在值得留意！
2022年美金/日圓匯率走勢圖
我們可以想像美日匯率一年間的浮動達23%，比房價升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合適的時機買入日圓作房產投資，期待回報率十分理想。除了日本房產之外，還有沒有其他以日圓來投資的方法呢？成為 Propcap Technologies 平台的房貸放款者(Mortgage Funder)也是不錯的選擇，一年的定息回報達至6%～8%。
創30年樓價高峰，是否時候賣樓套現呢？
今日選擇出售日本房地產的你，恭喜賺錢了！
戰後的日本房產價格儼如坐過山車，導致八、九十年代的一家三代也無力供樓，之後千禧年代，價格更一度陷入低迷，房產業一蹶不振。
事實是否如此？
2011年東日本大地震後，日本中央銀行在股票市場上不斷地買進Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相於第二次上場後，為了穩定利率而不停地買進國債。在存款負利率、超低息貸款的情況下，造成資產價格暴漲。當時的你，若有能力向銀行申請貸款，想必豬籠入水。現今全球進入新高通漲時代，利率由歷史性低位返回正常範圍，對長期依賴低利率的日本肯定有影響。
首都圈和東京都住宅地地價平均走勢圖
許多人評論日本樓不應作投資，皆因樓價長期不升。倘使比較30年前的房價，的確是沒有升跌，但對比10年前，二手住宅單位樓價已升至接近100%，如若這樣都不算升值的話，這個人肯定對日本房產一竅不通。
投資房地產的優點是租金收入穩定，資產長期升值，可以通過貸款做槓桿，增加回報，但缺點是流動性低，短期變現未必易事，當經濟疲弱的時候，成功賣出變得難上加難。然而，今日樓價適逢是30年來的高位，簡直是「Seller Market，條街無貨賣」。如果想賣得好價錢，現在肯定是好時機！
當賣樓套現後，你會考慮將日圓兌換成港幣後，但賺蝕或不多，而選擇將日圓存入銀行一、兩年，等待美國加息週期完結後，日圓匯率想必或會回升，但此時的你，又會嫌棄日圓存款無利息，我會建議成為 Propcap Technologies 平台的房貸放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回報達至6%～8%。
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