早前日圓下跌，不少港人有意在日本買樓，但網上有關海外人士日本樓按揭資訊不多，難以讓一些並非日本居民的中港台投資者可了解程序。那海外人士買日本樓要進行哪些手續？在一些熱門買樓地區，例如東京、大阪、沖繩、福崗等有哪些日本按揭上要注意的地方？已擁有日本樓又有什麼途徑可以做套現？
買日本樓7 大程序
日本買樓不一定要親身簽約，通常由經國家資格考核的宅建主任負責，協助房地產買賣事宜。
1. 親身睇樓或網上物色單位
親身到日本基本大家都不會抗拒，但因應疫情影響，要親身到日本並非易事。透過網上物色單位變為最便利的方法，一些日本房地產網站可以為非日本居民的海外投資者提供資訊，例如“Best Estate”提供24小時線上客服，也有職員可提供普通話服務，不用擔心語言問題，亦設Zoom即時睇樓服務 ; “Japan Property”可以篩選心儀的物業戶型、以JR區域搜尋、樓盤面積、價格等。
2. 委託仲介尋找樓盤
除了正式委託代理外，也要請司法書士辦理法律事宜，下一步就可以查詢適合自己的按揭方案。
3. 填寫購入意向表明書
當你已物色到心儀物業，就可以填寫購入意向表明書，一般有效期為一至四星期。資料包括如買家的中文姓名、地址、出價，讓賣家考慮會否接受出價。與香港不同的是，香港業主是傾向價高者得，不過日本做法不同，是以先到先得方式決定。換言之，即使你出價比較後的買家為低，由於排得較前，所以你亦有優先權跟賣家洽談！
4. 檢查大廈的調查報告
在進入下一個買賣程序前，記得要先檢查大廈的情況，例如有沒有特別事故曾發生？管理如何? 過去維修情況如何？還要留意修繕金一項，這是由各業主按月支付，用作支付大廈維修之用。
5. 支付10%訂金
當買賣雙方取得共識後，中介公司會準備売買契約書、重要事項説明書，後者會細列土地用途限制、房屋耐震基準、設備等資料。買家需準備10%訂金作為手付金，通常經仲介匯去賣家到。
6. 親身簽約或授權代簽
海外買家需要準備雕刻圖章、授權委任書、身份證及護照副本、住址證明、圖章宣誓文件等。在疫情下或時間問題，難以親身簽約，但也可簽署委任書授權代簽，最好在簽前，向宅建主任查詢清楚業權、單位是否處於海嘯、地積水等危險區域這一切細節，才正式成交。
7. 交屋取匙
當賣家已收妥尾數，買家就能收匙做業主，而司法書士都會辦理產權資料登記手續，取得不動產権利証明書，新業主都會隨後收到重要事項説明書及契約。
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日本樓收租事項
買日本樓除了想在旅行時自住外，用作收租都是大部份買家會選擇。近年，日本熱門城市如東京、大阪的租金回報約 4% – 6% 間。在日本買樓收租，記得要將租金收入稅計算在成本之內，稅率為 20.42%。一般業主可以委託租務管理公司，辦妥一條龍服務，例如處理租約、收租、租客入伙搬遷、維修等，扣取必要開支後，將會把餘下金額存入業主戶口。
日本樓按揭選擇
除了當地銀行外，不同的按揭貸款機構可為不同國籍身分人士提供日本物業按揭。
詳細有關日本樓按揭申請
可閱讀《日本樓按揭懶人包》
1）個人申請按揭
兩家貸款機構，分別為 Orix (Asia) 及 PropCap都能向香港人提供日本物業按揭。PropCap 更可把服務提供給中國、澳門、台灣人士。
2）公司申請按揭
不論是日本法人還是香港法人，PropCap都接受海外國籍投資者做物業按揭。
PropCap不受日本銀行法律規管，相對上處理審查條件會比較彈性，更會利用金融科技，突破國籍、個人或法人身份、身處地的限制，而向申請人提供房產資金安排。
更多《日本房產按揭貸款計劃》
日本樓的按揭資產審查上，大部份會以資產計算供款能力，而日本中銀只會計薪金，同理，一般自僱人士、非固定收入人士、投資收入比較高的人士都可以經Orix (Asia)及PropCap申請，PropCap可以4星期內就可完成審批，由於日本各銀行審批標準不一，想令買日本樓按揭過程順利點，可以找PropCap跟進你的個案。
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