《按揭冷知識》英國置業 有種按揭叫伊斯蘭按揭

《按揭冷知識》英國置業 有種按揭叫伊斯蘭按揭

查詢有關英國按揭時,可能從網絡上或英國按揭經紀口中都聽過以下幾間伊斯蘭銀行 Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。這類銀行並不限於只向穆斯林信徒提供按揭服務。以下內容為大家簡介伊斯蘭銀行提供的物業按揭產品與傳統按揭的不同之處。

英國伊斯蘭物業按揭是什麼?

穆斯林信徒受制於伊斯蘭教義,其中之一是信徒被禁止不勞而獲,例如單憑金錢去賺利息、涉及借款去支付利息等,所以傳統西方的物業按揭未必合符其教義。他們在信仰的教義下,只有在共同分擔風險和收益共享的基礎上,才可創造財富。

“伊斯蘭物業按揭並不完全是按揭”

為了置業,他們需要符合伊斯蘭教法的金融形式,以取代傳統的按揭方案。這種按揭方式有時被稱為 Home Purchase Plan (HPPs),與一般按揭定義不同,實際上是個人與銀行或貸款機構之間的商業合作關係。所謂的伊斯蘭物業按揭其實不完全是一種按揭。而是銀行會代表買家購買物業,買家同意在指定期限內每月向借貸機構交付租金和本金,期限結束時,該物業的合法擁有權就會轉移到買家身上。

伊斯蘭物業按揭類型

伊斯蘭銀行都有提供不同的方法幫助買家,以下為三類主要的英國伊斯蘭物業按揭。

1. Diminishing Musharaka  (Partnership)

這是較常見的伊斯蘭物業按揭形式,也是最接近Home Purchase Plan (HPPs)的運作概念。這種是由買家與共同購買銀行之間的協議,各自都擁有物業財產的一部分,買家一開始存入其佔有的份額,其他份額則屬銀行。

買家要在指定期限內 (一般為25年) 每月支付租金和本金,逐步向貸款方買回其剩餘的股份,以完全擁有物業。

舉例說,如以20萬英鎊購入物業,並支付4萬英鎊做首期,以此方案支付餘下16萬英鎊,即買家一開始所佔的份額為2成,而銀行或貸款機構則為8成。當買家每月還款金額愈來愈多,所佔物業的比例也隨之增加,而貸款方的份額則遞減。

2. Ijara (Leasing)

這個方案則是反映 Lease to Own 的原則,即租單位一段時間後,租客有權買下單位。如果找到心儀單位,可與賣家商議價格,貸款方就會成為買家代表購入單位,有合法業權。買家先向貸款方支付1至2成首期,直至全數餘額償還前都業權都會屬於銀行,而每月還款包括本金和租金。租金在整個協議期限內保持不變。當期限結束,而本金已完全歸還時,就可獲得全份合法業權。

3. Murabaha (Profit)

這多數常見於購入商用物業,貸款方代表買家購入該物業,並可以更高價格將物業出售給買家。例如你心儀一個50萬英鎊物業,用此方案購入,貸款方就會代表你以此價格購入物業,再給予延期付款的方式,以60萬英鎊的價格將其出售給你。買家可在指定期限內還清欠款,不同的是,這物業由一開始就成為買家的合法財產。

根據伊斯蘭教條,貸款方獲得的利潤是可被接受的,因為這性質是屬於公平貿易,而不是用金錢來再賺取錢。

如何獲得伊斯蘭物業按揭?

目前提供伊斯蘭物業按揭機構主要有4個,一些例如 Stride Up 、Habib Bank 都表示將會推出與伊斯蘭物業按揭相關金融產品。當然另一個做法是,由買家直接找貸款方,惟要聯繫一些專責於符合伊斯蘭教義的按揭經紀。

伊斯蘭物業按揭的費用及風險

上段提到,買家的首期可以低至5%至20%不等,主要視乎買家與貸款機構或銀行的協議而定,理論上,買家首期比例愈多,每月付款金額也愈少。

一般而言,除了按金之外,跟傳統按揭一樣,買家還需預算以下費用: 雙方律師費、測量費、產權轉讓費、 印花稅(如適用)、物業及財產保險。

相比起傳統按揭,伊斯蘭物業按揭或會產生更高的管理費,首期也相對地較高,買家宜看清各機構的條款。

雖然在伊斯蘭物業按揭上不涉及任何借款,但同理,如買家不準時每月還款,一樣有被收回物業的風險,例如如果居住在銀行代表你的物業裏,你沒有依時交租,一樣都會採取有關措施。

日後可否轉按到其他英國銀行的傳統按揭

買家可以按自己需求安排把伊斯蘭銀行中的按揭轉按到英國傳統銀行。傳統銀行接受轉按的關鍵準則,物業本身有穩定的每月租金收入,並不會因前期屬伊斯蘭按揭而拒絕申請。

“轉按關鍵: 物業有穩定的每月租金收入”

伊斯蘭物業按揭並非只為穆斯林信徒提供英國物業按揭,海外按揭申請人亦可因應自己經濟需要作出考量,多元化的按揭產品給予自己靈活使用。


PropCap 平台銳意發展成為全球性海外物業按揭平台,並促進跨國界多樣性的客戶需求,包括「伊斯蘭」金融按揭。


本文亦有於 28 Mortgage 發怖

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