2014年，前日本首相安倍晋三第二度成為首相後，實行三支箭經濟成長政策。日圓下跌，吸引外資，發展旅遊業的同時，香港人亦開始留意和投資日本房地產。投資房產時一般都會跟銀行做房貸，以減低首付資金。但傳統而保守的日本銀行，一般不做房貸給海外投資者，當網上搜查”海外人日本樓按揭”，大都發現關於日本樓按揭的資料都是供在日海外國籍人士參考，例如：日本打工度假&留學網 – 日本買房貸款。相信絕大部份海外的日本房產投資者都只用現金，可能只有不到10%的海外投資者能夠利用日本銀行做到按揭槓桿投資。
即使有10% 的海外投資者成功申請到按揭，但申請條件嚴格，要求高。能符合申請者為數不多。亦因如些，本文針對非日本居民的中、港、台投資者如何做按揭作詳細講解。
文章內容
- 金融機構與國籍身份要求
- 審批條件
- 資產審批
- 金融機構限制
- 一表睇清 金融機構貸款比較
金融機構與國籍身份要求
日本當地和海外都有金融機構能接受海外國籍投資者做房貸按揭。
日本金融機構
日本金融機構需要遵守當地法律。銀行方面，現時基本只有中資銀行可向香
港居民及中國國籍的個人投資者做房貸按揭。台灣人則可向 Tokyo Star 或兆豐國際提出申請。Tokyo Star 提供的利率應該是眾多銀行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他約3～4%。
此外，當地亦有一間財務公司 SPF 能為香港個人申請者提供房貸。如中國或澳門投資者考慮以日本法人名義申請的話，SPF也可以對日本法人進行貸款。留意是SPF 不會向中國及澳門個人投資者直接進行貸款。
海外金融機構
海外金融機構就有兩間可提供日本房產貸款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是香港登記財務公司，不受日本的銀行法律規管，所以審查條件比較寬鬆和適合香港人處事習慣。Orix(Asia) 只接受香港永久居民的個人和法人投資者按揭貸款申請，居住香港的外國人並不接受申請。PropCap 則利用金融科技，更靈活可向不同國籍人士，無論以個人或法人身份，身處哪個國家，都可向申請人提供房產資金安排。
審批條件
1. 貸款房產類型要求
房產主要分兩大類：住宅和商業。銀行對每一間房產和類型評價不一，貸款的積極性也不一樣。住宅房在銀行心目中是代表收入穩定，租客走租機會低，租客周轉期 (Turnover) 小, 所以風險比較少。曾經見過不少實例，租金越低的樓房，租客搬出搬入反而機會 (Turnover) 越高。所以亦不太建議投資樓價低的房產，因管理，支出成本占租金比例高，結果變相實際回報很低。
基本上所有銀行都能對住宅作貸款。中銀則不對商鋪，寫字樓，賓館等的商業房地產作貸款。Orix (Asia) 雖接受商業樓的貸款申請，但對樓宇審查也比較嚴格，例如對租客的生意種類有規定。風俗事業，餐廳，賓館等行業一般都不批，港人最喜歡投資的民宿也不包括在內。
(以上資料作參考用途)
2. 有規模的管理公司
除了房產種類以外，銀行對租務和資產管理公司也有要求。房產是固定資產，如果管理質素不好，資產的價值就有機會下跌。這點對住開公寓式單位的香港人來說，未必太了解。因為香港的住宅大廈一般已有管理公司負責，租客也會直接存入業主帳戶。由於物業在日本，海外業主不能參與日常管理上業務，因此銀行只相信信譽良好的管理公司來管理它們貸款抵押品，它們才敢放貸。如果幫你管理的是香港小型管理公司，一般銀行都不太願意批房貸給你。
資產審批
如果你已購買或準備投資的房產符合以上銀行的規定的話，先恭喜你，因為你已經可以準備填寫申請表。
銀行進行審查時會計算你的還款能力，一般重視工資比資產多，日本中銀就只會計算工資。因此，如果你是公務員、老師之類，有穩定固定收入的一般比較容易批出。如果你是自雇人仕或投資收入高的申請者可利用 Orix (Asia) 及 PropCap 會相對比較容易。
日本銀行協會沒有規定要做壓力測試 (Stress Test) ，所以沒有一定的審批基準，各銀行可按自己的要求去審批。而一般向銀行和 Orix (Asia) 申請時間需時6～8個星期，PropCap 則在4星期內可完成審批。
金融機構限制
除了以上的幾點外，投資者亦需要明白申請日本樓按揭時，金融機構的其他限制。
銀行辦理一單申請時的一般手續是審查貸款人背景和收入證明，調查抵押房產的產權，狀況和市價等。基本上，無論房產的樓價是高還是低，銀行花的工夫和時間都差不多，所以銀行會傾向選擇做大金額而不做小金額的申請。結果，借款金額越大，越容易找到貸款。
港人最常買的幾十萬港幣一間的公寓式單位，亦因樓價太低沒有銀行願意做貸款。
樓價低的原因有二：
1）樓齡太舊，最少都35年以上
2）面積太小，18平方米或以下
許多在8，90年代日本經濟泡沫時，興建的單位都只有14平方米。剛剛可停泊一輛Telsa。這種迷你樓就是香港納米樓的初型。現在許多地區政府已立法不準起這種納米樓。最少面積需要25平方米或以上。納米樓已正式成為古董。因總面積細小的關係，浴室面積就更小，用起來非常不便。女生一般都不喜愛租這種單位。因此，租金向下調壓力比較大，房價也不會升得太多。礙於不利因數影響，遇上納米樓時，最好三思是否決定投資。
一表睇清 金融機構貸款比較
