日本樓按揭懶人包

日本樓按揭懶人包

2014年,前日本首相安倍晋三第二度成為首相後,實行三支箭經濟成長政策。日圓下跌,吸引外資,發展旅遊業的同時,香港人亦開始留意和投資日本房地產。投資房產時一般都會跟銀行做房貸,以減低首付資金。但傳統而保守的日本銀行,一般不做房貸給海外投資者,當網上搜查”海外人日本樓按揭”,大都發現關於日本樓按揭的資料都是供在日海外國籍人士參考,例如:日本打工度假&留學網 – 日本買房貸款。相信絕大部份海外的日本房產投資者都只用現金,可能只有不到10%的海外投資者能夠利用日本銀行做到按揭槓桿投資。

即使有10% 的海外投資者成功申請到按揭,但申請條件嚴格,要求高。能符合申請者為數不多。亦因如些,本文針對非日本居民的中、港、台投資者如何做按揭作詳細講解。

文章內容

  • 金融機構與國籍身份要求
  • 審批條件
  • 資產審批
  • 金融機構限制
  • 一表睇清 金融機構貸款比較

 

金融機構與國籍身份要求

日本當地和海外都有金融機構能接受海外國籍投資者做房貸按揭。

日本金融機構

日本金融機構需要遵守當地法律。銀行方面,現時基本只有中資銀行可向香
港居民及中國國籍的個人投資者做房貸按揭。台灣人則可向 Tokyo Star 或兆豐國際提出申請。Tokyo Star 提供的利率應該是眾多銀行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他約3~4%。

此外,當地亦有一間財務公司 SPF 能為香港個人申請者提供房貸。如中國或澳門投資者考慮以日本法人名義申請的話,SPF也可以對日本法人進行貸款。留意是SPF 不會向中國及澳門個人投資者直接進行貸款。

海外金融機構

海外金融機構就有兩間可提供日本房產貸款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是香港登記財務公司,不受日本的銀行法律規管,所以審查條件比較寬鬆和適合香港人處事習慣。Orix(Asia) 只接受香港永久居民的個人和法人投資者按揭貸款申請,居住香港的外國人並不接受申請。PropCap 則利用金融科技,更靈活可向不同國籍人士,無論以個人或法人身份,身處哪個國家,都可向申請人提供房產資金安排。

審批條件

1. 貸款房產類型要求

房產主要分兩大類:住宅和商業。銀行對每一間房產和類型評價不一,貸款的積極性也不一樣。住宅房在銀行心目中是代表收入穩定,租客走租機會低,租客周轉期 (Turnover) 小, 所以風險比較少。曾經見過不少實例,租金越低的樓房,租客搬出搬入反而機會 (Turnover) 越高。所以亦不太建議投資樓價低的房產,因管理,支出成本占租金比例高,結果變相實際回報很低。

基本上所有銀行都能對住宅作貸款。中銀則不對商鋪,寫字樓,賓館等的商業房地產作貸款。Orix (Asia) 雖接受商業樓的貸款申請,但對樓宇審查也比較嚴格,例如對租客的生意種類有規定。風俗事業,餐廳,賓館等行業一般都不批,港人最喜歡投資的民宿也不包括在內。

(以上資料作參考用途)

2. 有規模的管理公司

除了房產種類以外,銀行對租務和資產管理公司也有要求。房產是固定資產,如果管理質素不好,資產的價值就有機會下跌。這點對住開公寓式單位的香港人來說,未必太了解。因為香港的住宅大廈一般已有管理公司負責,租客也會直接存入業主帳戶。由於物業在日本,海外業主不能參與日常管理上業務,因此銀行只相信信譽良好的管理公司來管理它們貸款抵押品,它們才敢放貸。如果幫你管理的是香港小型管理公司,一般銀行都不太願意批房貸給你。

資產審批

如果你已購買或準備投資的房產符合以上銀行的規定的話,先恭喜你,因為你已經可以準備填寫申請表。

銀行進行審查時會計算你的還款能力,一般重視工資比資產多,日本中銀就只會計算工資。因此,如果你是公務員、老師之類,有穩定固定收入的一般比較容易批出。如果你是自雇人仕或投資收入高的申請者可利用 Orix (Asia) 及 PropCap 會相對比較容易。

日本銀行協會沒有規定要做壓力測試 (Stress Test) ,所以沒有一定的審批基準,各銀行可按自己的要求去審批。而一般向銀行和 Orix (Asia) 申請時間需時6~8個星期,PropCap 則在4星期內可完成審批。

金融機構限制

除了以上的幾點外,投資者亦需要明白申請日本樓按揭時,金融機構的其他限制。

銀行辦理一單申請時的一般手續是審查貸款人背景和收入證明,調查抵押房產的產權,狀況和市價等。基本上,無論房產的樓價是高還是低,銀行花的工夫和時間都差不多,所以銀行會傾向選擇做大金額而不做小金額的申請。結果,借款金額越大,越容易找到貸款。

港人最常買的幾十萬港幣一間的公寓式單位,亦因樓價太低沒有銀行願意做貸款。
樓價低的原因有二:
1)樓齡太舊,最少都35年以上
2)面積太小,18平方米或以下

許多在8,90年代日本經濟泡沫時,興建的單位都只有14平方米。剛剛可停泊一輛Telsa。這種迷你樓就是香港納米樓的初型。現在許多地區政府已立法不準起這種納米樓。最少面積需要25平方米或以上。納米樓已正式成為古董。因總面積細小的關係,浴室面積就更小,用起來非常不便。女生一般都不喜愛租這種單位。因此,租金向下調壓力比較大,房價也不會升得太多。礙於不利因數影響,遇上納米樓時,最好三思是否決定投資。

一表睇清 金融機構貸款比較

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